自1984年始，国家设立了第一批经济技术开发区，产业园区在中国的发展已经历了三十余年的风雨历程，作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，产业园区在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。本文将着力分析产业园运营模式特点、发展阶段、发展趋势及存在主要问题，并适时提出在新的发展时期，产业园区如何在产业链条构建、发展战略制定、市场需求引导、运营管理模式上创新思维、扩大开放，实现“二次创业”。 一 园区运营模式
政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区会产生五种不同的运营模式，即
二 园区发展阶段
产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，从不同发展阶段的聚集方式和空间特征方面，将产业园区的发展定义为四个阶段：
从核心驱动力、产业集聚力、主要产业类型、产业空间形态、园区主要功能等方面对比不同阶段产业园区发展的特点，可以看出产业园区将逐渐从一个“规模化园区”时代逐步走向“功能化园区”的时代。不断强化“软环境”和“硬环境”建设，吸引技术、人才、信息、资本等要素集聚。
三 产业园区发展趋势
产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业不断的转型，必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，这是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
四 现有运营模式下园区发展存在的主要问题
01 园区的招商职能结构系统不合理 招商引资在很多园区都是“头号工程”，所谓的招商引资，准确的说是产业落地与集聚，以“招商引资”为核心构建的园区组织职能体系，应该是放置于运营体系之下的结果，而不是唯一目标。
02 资源整合结构不合理 纵观国内园区招商引资和运营服务的套路，重点招商、产业招商、以商招商、论坛招商、驻点招商等等不一而足，但成交却极其可怜，时常挂在嘴边的资源整合，更多的是低端低效的熙来攘往，原因在于不掌握不控制核心的决策性资源，这也是问题的根本。
03 运营服务供应结构不合理 诸多园区开列的所谓政策措施、财税优惠、一条龙服务等方面，大多是大同小异，或者滥竽充数。未来，园区运营框架下的平台经济，将会承接其整合进来的各类实体、虚拟、服务、投资、整合、共享、联盟等生态圈资源，从区域开发者，向资源聚集、金融聚集、产业聚集的资源整合者转变。
04 价值体系结构不合理 产业地产的核心就是产业运营与服务，这就是核心价值体系。当前，产业园区存在大量资源闲置浪费、低效高耗的现象，导致产业园区出现“建设不关注产业、获利不依靠产业、发展不依赖产业”的怪现象。造成一些产业园区出现了“半截子园区”、“空心园区”、“鬼城园区”。
05 孵化培育体系不合理 未来以园区运营者为主导的产业投资基金将成为园区孵化培育体系中一股举足轻重的力量，园区运营者和产业投资基金可以互为因果，相辅相成，让资本干预引导产业发展，产业集群形成促进园区繁荣，产业和园区的收益提升则让园区运营者增加更多的业绩回报，形成一个基于资本逻辑的良性生态循环。
五 产业园区运营的创新模式
在新发展形势下，过去那种“满足市场供应需求、依据需求组织生产、预判需求布局产能”发展方式，既无法实现园区健康发展，也无法抢占市场需求预期的先机。因此，产业园区的开发建设应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。
一、产业链模式创新——一张蓝图绘到底
成熟的产业园区不仅是一个产业要素资源聚集平台，还是一个产业发展平台和产业链要素配置的产业综合体或联合体。在“商难招、资难引、产难布、企难育”的现实面前，产业园区运营必须要按照“构建产业链、形成产业集群、构建产业生态”的创新发展模式。从前瞻趋势研究、科学战略规划、创新开发投资模式、强化产业孵化培育、加强园区运营服务，实现一张蓝图绘到底。
二、战略化模式创新——多重战略叠加发展
在产业发展跨界融合、区域发展协调协同、全球发展互联互通的新产业发展格局背景下，各地产业园区发展不论在园区定位、产业选择、主导产业培育等方面，都要结合自身产业园区自身战略规划的制定，与国家发展战略、区域发展战略、产业发展战略、市场发展战略进行叠加融合，从而以科学发展战略引领产业园区实现科学持续发展。
三、需求化模式创新——从满足需要转向设计需求
新形势下，园区应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。
首先，要立足产业园区产业特点与市场定位，做好战略性的前瞻预判;其次，要规划好园区战略，做好区域发展需求引领;
第三，要做好高端服务，创新产业企业的发展引领。对于入驻企业应从产业导入时的“战略性招商、产业链引企、前景化培育”，再到整体产业培育的“引导化服务”，都应该体现对需求的引导引领;
四、结合化模式创新——实现多层次结合发展
在交通设施快速改善、信息技术发展迅猛、互联网资讯互联迅速的形势下，产业园区发展必须要实现全结合化发展：
首先，要实现地面上的物理园区与云端园区建设结合;
第二，要实现本地园区与远程园区建设结合。采取“异地研发、远程孵化，远程资源、本地配置，建设平台、全球要素”的创新手段，实现区内与区外的全面结合;
第三，要实现重资源导入与轻资产运营的结合。除重资产、重资源的建设导入，更应该注重科技服务、金融服务、战略咨询服务、产业生态建设等方面的软资产、软资源运营;
第四，要把促进原有产业转型升级与培育孵化新产业、新企业紧密结合起来;
五、价值化模式创新——形成多元化价值发展
好的园区一定是先明确自己的核心价值体系，在这种体系的梳理与塑造中磨练出自己的核心竞争能力。因此，产业园区运营必须从园区土地开发、产业导入培育、园区运营、产业企业、持续发展等方面制定全流程、体系化、标准化的多元化价值实现模式，还要制定严格园区投资与奖惩退出审批机制。
六 结语
产业园区作为中国经济的一种特殊的产业形态，已成为各地区经济建设的重要支柱。做好产业园区转型与发展，不仅关系到我国十九大提出的建设现代化经济体系、深化供给侧结构性改革、加快经济结构与产业结构调整、构建市场要素协同发展产业体系等重大战略的实现，也是实现新发展战略的重要抓手，同时是服务区域传统产业转型升级与新动能培育的关键手段，必须创新发展思维、创新体制机制、创新发展模式，才能破解当前发展阶段存在的困境，实现科学健康持续发展。
